Aktualności, Uchwały Rady Krajowej

Partia Zieloni: Projekt specustawy mieszkaniowej to Lex Deweloper

Stanowisko Partii Zieloni do projektu specustawy mieszkaniowej, czyli projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących w wersji z dnia 15 marca 2018 roku.

PARTIA ZIELONI WNOSI O ZAPRZESTANIE PRAC NAD PRZEDMIOTOWĄ USTAWĄ.

W pełni zgadzamy się ze stanowiskiem Kongresu Ruchów Miejskich przedstawionym w dniu 21.03.2018 r. w sprawie projektu specustawy mieszkaniowej. Nie widząc potrzeby powtarzania już sformułowanych uwag, chcielibyśmy jedynie wzmocnić i uzupełnić niektóre tezy podnoszone przez KRM, aby uzmysłowić opinii publicznej fatalne założenia i groźne skutki tej ustawy. Złej oceny przedmiotowej ustawy nie zmieniają zawarte w niej pozytywne zapisy które powinny być uwzględnione w pracach nad zmianami obowiązujących ustaw.

LEX DEWELOPER

Planowana Specustawa mieszkaniowa została bardzo trafnie porównana do LEX SZYSZKO, ponieważ ona również spowoduje ZŁE I NIEODWRACALNE SKUTKI w krajobrazie Polski, lecz na znacznie większą skalę.

WŁAŚCIWA DIAGNOZA I BŁĘDNE ROZWIĄZANIA

Autorzy projektu diagnozują deficyt mieszkań w Polsce na ok. 468 tys. lokali mieszkalnych, uznając, że przyczyną tego stanu jest zarówno brak, jak i zła jakość istniejących lokali. Nie podają jednak, jaki procent z tych 468 tyś. to mieszkania złej jakości i jak ta kategoria jest definiowana. Prawidłowa analiza stanu zasobów mieszkaniowych gmin jest kluczowa do określenia zapotrzebowania na nowe budynki i zapotrzebowania na remont lub wymianę starej substancji mieszkaniowej.

Inne problemy podnoszone przez autorów ustawy to:

  • Brak mieszkań dostępnych dla osób o niskich dochodach.
  • Brak infrastruktury technicznej, usługowej, rekreacyjnej i komunikacyjnej na wielu obecnie powstających osiedlach.
  • Brak mieszkań na wynajem połączonych z usługami opiekuńczymi dla osób starszych.
  • Brak miejscowych planów zagospodarowania w gminach, a więc brak podstaw prawnych do lokalizowania nowych osiedli (jak wiadomo jest to spowodowane głównie zobowiązaniami finansowymi powstającymi w gminach na skutek uchwalenia planu).
  • Długie procedury formalne przy realizacji inwestycji spowodowane koniecznością uzyskiwania wielu odrębnych rozstrzygnięć.

 

  1. Proponowana ustawa nie rozwiązuje wspomnianych problemów; nie ułatwia dostępu do mieszkań osobom niezamożnym i nie wspiera sektora budownictwa mieszkaniowego dla osób starszych. W tekście ustawy nie ma na powyższe tematy ani jednego zdania, nie wspominając już o spójnych zapisach legislacyjnych wspierających takie budownictwo.
  2. Ustawa nie poprawia, a pogarsza dostęp do infrastruktury technicznej i społecznej na planowanych osiedlach, umożliwiając ich realizację na terenach bez infrastruktury, jedynie na podstawie:
    • infrastruktury lub terenów planowanych do realizacji w trakcie realizacji inwestycji mieszkaniowej” (Art. 11.6) – zapis jest niejasny,
    • porozumienia z gminą określającego sposób realizacji infrastruktury towarzyszącej (Art.29.1),
    • zobowiązania gminy do samodzielnej realizacji infrastruktury (Art. 29.4).
  3. Ustawa nie tylko przerzuca koszty realizacji infrastruktury na gminę, ale również zaburza jej racjonalne projektowanie i finansowanie, ponieważ wymusza na gminie realizację infrastruktury tam, gdzie pojawi się osiedle realizowane na podstawie specustawy, a nie tam, gdzie gmina planowała rozwój.
  4. Wprowadza chaos przestrzenny i umożliwia dewastację obszarów chronionych, zawieszając działanie ustawy o planowaniu przestrzennym, wypaczając procedury uzgodnień środowiskowych i wręcz zachęcając do lokalizowania budynków mieszkalnych na terenach nieprzeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.
  5. Ustawa wprowadza również chaos prawny poprzez zawieszenie działania:
  • Prawa Budowlanego – ponieważ specustawa ma pierwszeństwo przed Prawem Budowlanym (Art. 1.3),
  • Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Art. 20.1),
  • Ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie (…) – ponieważ wydanie decyzji środowiskowych dla inwestycji mieszkaniowych następuje z zastrzeżeniem przepisów Specustawy (Art. 24.1),
  • Kodeksu postępowania administracyjnego (Art. 18).

Specustawa pozbawia gminy władzy nad zarządzaniem przestrzenią na jej obszarze, co stanowi złamanie Art. 7.1.1 ustawy o samorządzie gminnym.

Po raz pierwszy od 1989 r. specustawa (forma stosowana do tej pory do konkretnych inwestycji ) miałaby regulować cały segment budownictwa, zawieszając działanie wielu ustaw określających porządek prawny w kraju.

 

DAR RZĄDU DLA DEWELOPERÓW

Proponowana ustawa jest darem rządu dla deweloperów, umożliwiając im zabudowę tanio kupionych (bo do tej pory niemożliwych do zabudowy z różnych powodów) działek i budowę osiedli bez ponoszenia kosztów inwestycji towarzyszących. Długoletnie koszty działania specustawy poniosą podatnicy, finansując rozwój gmin na terenach wybranych przez deweloperów, a nie przez plany miejscowe opracowanie zgodnie z procedurą i uchwalone przez mieszkańców.

 

DESTRUKCJA DEMOKRACJI SAMORZĄDOWEJ

Specustawa jest destrukcyjna dla demokracji samorządowej i lokalnych społeczności, ponieważ zabiera prawo do decydowania o obszarze własnej gminy samorządom, a przyznaje to prawo politykom z nadania partii rządzącej, czyli Wojewodom. Ustawa będzie również generować konflikty interesów pomiędzy potencjalnymi mieszkańcami budowanych osiedli a różnymi grupami obywateli np. obrońcami parków krajobrazowych, terenów rekreacyjnych, utrzymania rezerwy terenów zalewowych itd.

Przepisy specustawy są wyjątkowo KORUPCJOGENNE, bo przesuwają ciężar decyzji dot. inwestycji mieszkaniowej z uregulowanych przepisami zasad na decyzje ludzi piastujących określone stanowiska.

 

POZOSTAŁE UWAGI

Proponowane w projekcie specustawy standardy inwestycji towarzyszących uznawane w niektórych opiniach za zaletę tego projektu są wyrywkowe i stanowią krok wstecz w porównaniu z właściwie przygotowanym miejscowym planem zagospodarowania terenów mieszkaniowych.

Specustawa pozornie wzmacnia pozycję Architekta jako jedynego odpowiedzialnego za ład przestrzenny nowego osiedla, ale wystawia go na naciski dewelopera w stopniu jeszcze większym niż obecnie. Na skutek działania ustawy nastąpi rozproszenie i sprywatyzowanie planowania przestrzennego na obszarach gmin, bo to deweloperzy będą finansować powstanie planów zagospodarowania osiedli wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Język ustawy jest niejasny, piętrowe odwołania do innych przepisów utrudniają zrozumienie, projekt jest również niedopracowany merytorycznie.

W projekcie ustawy  znalazły się również pozytywne zapisy, takie jak:

  • umożliwienia wykorzystania zbędnych dla PKP terenów w granicach administracyjnych gmin (Art.8)
  • konieczność uwzględnienia w budownictwie wielorodzinnym wytycznych Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych (Art.44.1),
  • ułatwienia w najmie mieszkań poprzez umożliwienie gminie tworzenie i przystępowanie do spółek prawa handlowego prowadzących działalność w zakresie budownictwa mieszkaniowego na wynajem, regulacja wysokości opłat notarialnych, itp. (Art.45, 46) ,
  • ułatwień w przekształcaniu gruntów rolnych położonych w granicach miast na cele mieszkaniowe (Art.47).

Aby lepiej zrozumieć Specustawę warto prześledzić sposób jej działania na przykładzie:

Wyobraźmy sobie, że deweloper kupił pod zabudowę mieszkaniową tanią działkę w parku krajobrazowym. Działka przeznaczona jest w planie miejscowym na siedlisko rolne. Korzystając z możliwości Art. 5.2., deweloper może wybudować tam osiedle po uzyskaniu opinii Marszałka Województwa odpowiedzialnego za uchwałę o parku krajobrazowym. Treść opinii nie ma większego wpływu na los inwestycji, bo decyzję lokalizacyjną wydaje Wojewoda, który zgodnie z Art. 15 u. 8 nie jest związany treścią opinii innych organów.

Co prawda Wojewoda w przypadku otrzymania negatywnej opinii może odmówić wydania decyzji. Ale nie wiemy czy dozwolony jest sprzeciw Wojewody na podstawie własnych ustaleń lub gdy nie otrzyma wcale opinii (bo organ opiniujący nie zdąży w ciągu 14 dni, a brak opinii traktowany jest jak brak zastrzeżeń)?

Następnie deweloper zgodnie z art. 6 u. 1 występuje do rady gminy o wyrażenie zgody na budowę osiedla na terenie przeznaczonym w planie miejscowym pod inną funkcję. Po zasięgnięciu opinii organów wymienionych w art. 17 p. 6 ustawy o planowaniu przestrzennym Rada gminy wyraża zgodę lub odmowę w formie uchwały, kierując się przy tym kryterium zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych gminy (jeśli jest zapotrzebowanie na mieszkania to inne kryteria przestają się liczyć).

Decyzję w sprawie lokalizacji inwestycji udziela Wojewoda. Gmina już nie decyduje o tym, jakie będą ostateczne warunki lokalizacji inwestycji na jej terenie, jakie powiązanie z istniejącym uzbrojeniem, jak zaspokajane zapotrzebowanie na wodę, energię, gdzie odprowadzane ścieki i odpady, jak ograniczany będzie wpływ na środowisko itd.

 

Dotrzymanie standardów realizacji inwestycji.

Wg zapisów rozdziału 2 specustawy deweloper zapewni co najmniej:

– dostęp do drogi publicznej,

– dostęp do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, sieci elektroenergetycznej,

– dostęp do przystanku transportu np. autobusu w odległości do 1 km, tj. 15 min. drogi piechotą do przystanku(!),

– dostęp do przedszkola i szkoły podstawowej, które będą mogły przyjąć uczniów z osiedla, w odległości maks. 3 km,

– dostęp do sklepu w odległości 1 km,

– dostęp do terenów rekreacyjnych wg wskaźnika 2 m2/1 mieszkańca w odległości do 3 km (teraz przynajmniej trzeba uwzględniać place zabaw i teren rekreacyjny na terenie osiedla).

Zapewnienie ww. standardów może również nastąpić poprzez (wymienione wyżej w uwagach) umowę z gminą lub zobowiązanie się gminy do samodzielnej realizacji infrastruktury, to znaczy, że teren  który wybrał deweloper  nie musi  posiadać żadnego z wyżej opisanych standardów infrastruktury towarzyszącej.

Gdy gmina się zobowiąże do wykonania infrastruktury, to będzie ją również utrzymywać na własny koszt – Art. 30.

Dzięki Art. 17,32 i 33  nie ma również problemu z przeprowadzeniem infrastruktury technicznej po cudzych działkach, bo ustawa ogranicza prawo własności do działek objętych wnioskiem.

Wreszcie inwestycja jest gotowa, deweloper zadowolony, park krajobrazowy zniszczony, drzewa wycięte, właściciele działek, przez które przechodzi infrastruktura osiedlowa mają ograniczone prawo własności, gmina płaci za doprowadzenie i utrzymanie infrastruktury, a mieszkańcy gminy  o niskich dochodach dalej nie mają gdzie mieszkać bo deweloper wybudował w centrum parku krajobrazowego luksusowe apartamenty.

 

Nie wierzymy, że autorzy nie zauważają tych konsekwencji specustawy, ale fakt że nie są one dla nich ważne staje się problemem dla społeczeństwa.

Partia Zieloni wnosi o zaprzestanie prac nad projektem przedmiotowej ustawy, ponieważ jej celem jest umożliwienie pomijania i lekceważenia istniejących zasad obowiązujących w procesie inwestycyjnym. W tej sytuacji niemożliwe jest jej poprawianie, potrzebna jest zmiana podejścia do zdiagnozowanych problemów.

  1. Należy wprowadzić zmiany ustawy o planowaniu przestrzennym w zakresie zniesienia obowiązku wykupu przez gminy terenów rezerwowanych pod inwestycje celu publicznego. Wprowadzenie programu dofinansowania sporządzania planów miejscowych w gminach jako podstawy po prowadzenia polityki zrównoważonego rozwoju kraju.
  2. Uważamy, że w związku z planowaną tzw. „głęboką termoizolacją” budynków mieszkalnych w Polsce należałoby opracować rządowy program legislacyjnego i finansowego wsparcia kompleksowej rewitalizacji lub wymiany i ewentualnego dogęszczenia tkanki miejskiej na terenach już uzbrojonych w infrastrukturę, zaopatrzonych w usługi towarzyszące, dobrą komunikację i przede wszystkim już przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe.
  3. Należy kontynuować prace nad Kodeksem Budowlanym i Narodowym Programem Mieszkaniowym.
  4. Należy wdrożyć i uszczegółowić wytyczne Strategii na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju uchwalonej przez Radę Ministrów w lutym 2017 r. w zakresie rozwoju zrównoważonego terytorialnie.

 

W przypadku podjęcia dalszych prac nad wprowadzeniem zmian w prawie mieszkaniowym Partia Zieloni apeluje również o przeprowadzenie szerokich konsultacji społecznych i publiczne wysłuchanie projektu ustawy.